邯 郸 人 民 政 府（意见）

 

 

[2014]44号

 

邯郸市人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意  见

 

各县（市、区）人民政府，市对口有关单位，市政府有关部门，冀南新区、邯郸经济技术开发区管委会：

为进一步加强和规范我市物业管理工作，提升城市精细化管理水平，满足市民对物业管理的需求，促进和谐邯郸建设，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》及《邯郸市物业管理办法》等法律法规和规章有关规定，结合我市实际，提出如下意见。

一、明确职责，建立健全物业管理分工协作机制

    物业管理关系群众切身利益，是加强城市管理、改善人居环境、促进社区文明建设、构建社会主义和谐社会的必然要求，涉及部门多、层级多、工作难度大，要按照“统一领导、分级负责，以块为主、综合协调”的原则，进一步明确工作职责，建立健全高效规范的物业管理分工协作机制，形成各级政府、各有关部门和单位高度重视、职责明确、密切配合、齐抓共管的工作局面。

（一）市有关职能部门的职责。市住房保障和房产管理部门是全市物业管理主管部门，负责建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制；负责物业管理法律、法规和规章的宣传贯彻，制定我市加强物业管理的有关政策措施，编制物业发展规划；负责物业服务企业资质的审查、专项维修资金、前期物业招投标的监管和物业项目的创优工作；负责物业服务行业队伍的人员培训，依法查处物业管理重大违法行为；指导各县(市、区)加强对物业管理活动的日常监管，加强物业服务行业管理和诚信制度建设，加大对物业管理的检查考核力度，搞好物业管理纠纷协调处理等工作。市公安部门负责对物业服务企业保安人员（公共秩序维护员）进行监管、培训，指导物业服务企业做好安全防范工作。市消防部门和公安派出所负责依法监督指导物业服务企业做好消防安全防范工作，及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法行为。市民政部门负责结合社区建设，督导县（市、区）民政部门指导社区居委会，配合有关部门做好物业管理工作。市建设部门负责对物业项目建筑工程质量进行监管，施工图审查机构要严格按照规划条件，对小区公共配套设施设备、物业管理用房进行设计审查。市规划部门负责将物业管理用房纳入建设项目规划审查范围，依法查处物业管理区域内取得已《建设规划许可证》但违反规划管理进行建设的违法行为。市城管执法部门负责依法制止、查处未取得《建设工程规划许可证》而擅自开工的违法建设以及中心城区内私搭乱建的违法建设行为。市环境保护部门负责依法查处建筑工地噪声、烟尘污染环境等违法行为。市质监部门负责物业管理区域电梯等特种设备的监管，定期对电梯等特种设备进行安全运行检验。市价格主管部门会同市物业管理主管部门制定物业服务收费管理办法和物业服务及收费标准，规范、管理物业服务企业收费行为，并对其违规行为进行依法查处。市工商部门负责依法查处物业管理区域内非法广告行为，加强对物业管理区域内经营项目的登记管理。供水、供电、供热、供气、通信等单位要依法做好物业管理区域内相关设施的建设和维护工作。

    （二）县级政府（含冀南新区、邯郸经济技术开发区管委会，下同）工作职责。按照属地管理、分级负责的原则，县级政府对辖区内的物业管理工作负总责。辖区住建或房管部门是辖区物业管理的主管部门，具体负责物业管理工作。各街道办事处、乡镇政府（以下简称“街道办事处”）指派专人负责本辖区的物业管理工作，加强对本辖区物业管理工作的领导，强化物业管理属地监管责任，建立健全长效机制，做好物业管理小区及社区的社会稳定工作。

辖区物业管理主管部门负责宣传、贯彻国家和省、市物业管理法律、法规和相关政策，业务上接受市物业管理主管部门的指导和检查，并执行其下达的有关工作任务；做好辖区内物业管理工作的组织领导，落实综合协调管理职责；指导街道办事处、社区居委会开展物业服务监督管理工作；制定本辖区物业管理的发展规划；负责在本辖区开展物业服务的物业服务企业的日常监管；物业服务合同的备案；物业服务企业资质检查的初检工作；物业服务从业人员的教育培训；对辖区物业服务企业和项目管理情况进行考核；负责辖区市级物业服务优秀项目和先进企业评选的初审工作；推进社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”机制建设；参与建立物业服务企业“黑名单”、不良行为记录、物业招投标等工作。

（三）街道办事处是物业管理属地监管主体。主要负责对物业服务企业管理情况进行监督考核和业绩评定，并将结果及时通知辖区物业管理主管部门；指导业主筹备召开首届业主大会会议，监督规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作；在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下及时处理业主委员会与物业服务企业、业主与业主之间的矛盾和投诉，及时处理在物业管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件，切实推进物业管理工作健康发展。对无物业服务企业管理的小区要试点建设社区物业服务站，做好无物业服务企业小区的长效管理工作。

二、依法规范，切实加强新建住宅小区的物业管理工作

     （一）积极引导开发建设单位和物业服务企业相分离。要积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，坚持公开、公平、公正的市场竞争，促进物业服务企业自觉提高服务水平。对新建住宅小区，开发建设单位要根据住宅小区前期物业招投标管理的有关规定，通过招投标形式选聘物业服务企业。对没有按规定通过招投标方式选聘物业服务企业的，辖区物业管理主管部门要依法予以查处。同时，要建立健全物业管理退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业。凡物业服务企业退出管理的，辖区物业管理主管部门要配合街道办事处、社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给所在街道办事处。

     （二）严格依法配置物业管理用房。物业管理用房面积按《邯郸市物业管理办法》规定的标准比例配置。物业管理用房应当具备基本使用条件，水、电、暖、通信等配套齐全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，开发建设单位在申请办理房屋初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，并在该物业管理区域业主大会或业主委员会成立后及时向其移交。物业管理用房由物业服务企业无偿使用并做好维护和管理。开发建设单位、物业服务企业或业主委员会不得买卖、抵押或者改作他用，辖区街道办事处应做好物业管理用房依法使用的监督工作。规划部门要在建设工程规划许可证附件中标明物业管理用房的面积，在批准的规划图纸中标注物业管理用房的具体位置，并对物业管理用房的建设情况进行验收；对验收不合格的，建设部门不得予以竣工验收备案。开发建设单位要依法移交配套设施设备、地下管网工程竣工图等验收资料和技术资料；拒不移交的，由县级以上地方人民政府物业管理主管部门按相关规定进行处罚。

（三）进一步明确新建住宅物业竣工交付使用条件和维修责任。建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　新建住宅小区应当具备以下条件：

　　1.建设工程竣工验收合格，取得规划、公安、消防、环境保护、人民防空等相关部门联验手续或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

　　2.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照相关设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检验合格的计量表具；

　　3.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划、绿化设计要求建成，并满足使用功能要求；

　　4.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

　　5.物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

　　6.法律、法规规定的其他条件。

建设单位要按照国家有关规定和《住宅质量保证书》的承诺，承担物业保修责任，不得将责任转嫁给物业服务企业或业主。开发建设单位不提供《住宅质量保证书》或利用格式合同擅自缩短法定保修期限的，建设部门要责令其改正，并依法予以处罚，买受人有权拒绝接收房屋。业主要依法交存住宅专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

    （四）认真做好业主自治工作。强化社区自治和服务功能，发挥业主委员会、物业管理机构、驻区单位积极作用，引导各类社会组织、志愿者参与社区服务和管理。物业管理区域入住率达到50%后，街道办事处、社区居委会要积极指导、组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；辖区物业管理主管部门要积极配合，依法做好指导、监督工作。业主大会、业主委员会要依法引导业主自主决定物业管理事项，解决物业管理纠纷，维护业主合法权益；要依法接受物业管理主管部门、街道办事处、社区居委会的指导和监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费和住宅专项维修资金；要加强对物业服务企业利用物业共用部位和公共房屋经营、出租的监管。

    三、积极推进旧住宅小区物业管理

（一）加快旧住宅小区物业管理进程。街道办事处要指导、组织业主召开业主大会，成立业主委员会，健全物业管理市场主体。对现有旧住宅小区的物业管理，应根据因地制宜、分类实施的原则，采取专业化物业服务企业管理、原建房单位（售房单位）自行管理、社区组织管理、业主自营式管理等多种方式。对基础设施比较完善、居民生活水平比较高的旧住宅小区，应积极引进专业化物业管理；对基础设施不健全、低收入人群集中的旧住宅小区，应加强消防安全巡查，加大消防宣传力度，及时剔除火灾隐患，并以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本服务内容，推行以社区服务站为管理主体、低收费的基本物业服务。

    县级政府要组织有关部门、单位，针对旧住宅小区基础设施陈旧、供排污管网老化、绿地退化严重、老旧电梯修理更换等问题，可依法使用住宅专项维修资金，按年度制定整治改造计划和具体方案后实施整治改造；公用事业部门负责修补通向住宅区域的破损市政次干道路；小区内退化严重的绿地经业主大会讨论决定同意并依法办理有关手续后，可变更为停车位，缓解小区停车紧张的压力；供水、供电、供热、供气等单位要依据法定或合同约定产权分界及时修复小区内损坏的相关公用设施和管道井，对施工需临时占用小区道路场地的，应经小区业主委员会和相关业主同意，并书面告知物业服务企业和社区居委会，施工结束后要及时恢复原状，物业服务企业应予以配合；对已经实施物业管理的小区，凡物业服务企业能做的改造项目，在同等条件下，应有偿委托物业服务企业具体施工，负责日后维修养护。尚未实施物业管理的小区，辖区物业管理主管部门、街道办事处、社区居委会要根据实际情况，指导业主委员会选聘物业服务企业或将其纳入社区物业服务站管理体系。

（二）加强住宅小区内经营项目管理。住宅小区内不得开设练歌房、网吧等对群众居住环境有严重影响的经营项目。工商、文化等有关部门，在登记小区内（不包括临街门市房）经营项目时，应征求业主委员会（或街道办事处、社区居委会）及相关业主的意见。对已经批准的早市、夜市、商贩摊位、网吧、小饭店、练歌房、金属加工等经营项目，审批机关要进行全面排查清理。对各种审批手续齐全的经营项目，经业主委员会、相关业主和所在街道办事处、社区居委会同意可以保留，但审批机关要加强监管；对影响居民日常生活秩序，损害业主合法权益，经治理仍达不到要求的，审批机关要坚决依法取缔。住房保障和房产管理、公安、城管执法、工商等部门要针对清查出的问题，及时依法查处，使小区消防、治安、卫生、环保隐患及各类非法经营行为得到有效治理。

    四、加强管理，不断提升物业服务水平

（一）加强物业服务企业的日常监管和考评，建立健全诚信制度。市、县两级政府物业管理主管部门要加强对物业服务企业的日常监督检查，对物业管理的日常监管要建立居委会日查、街道办事处周查、辖区物业管理主管部门月查的工作机制。并与年度综合考评结合起来，以业主的满意度为主要标准，评定物业服务企业的服务业绩；要建立健全物业投诉责任机制，及时处理对物业服务企业的投诉，严肃查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。要建立物业管理竞争和退出机制，结合日常检查、年终考评和投诉处理，建立健全物业服务企业信用档案记录，对管理规范、商业信誉好、服务质量优、业主评价高的物业服务企业，在资质评定、物业招投标中予以支持；对管理水平差、服务满意度低的物业服务企业，要责令整改，促其退出，实现优胜劣汰。

（二）严格物业服务企业资质管理。市物业管理主管部门要严格物业服务企业资质审批，加强对物业服务企业履行服务合同情况、专职管理人员和技术人员从业资格等的监管。对实际条件已不符合资质等级要求的物业服务企业，物业管理主管部门要撤销或提请上级部门撤销其资质证书。

      （三）抓好物业服务行业从业人员继续教育工作。物业服务企业专业管理人员必须按国家有关规定取得职业资格证书，持证上岗。物业管理主管部门要与职业教育部门、劳动技能培训机构建立长期合作机制，定期组织对物业服务行业从业人员培训，提高其整体素质。

      （四）加快建立质价相符的物业服务收费机制。针对我市物业管理发展的实际水平和广大市民对物业管理的现实需求，按照房屋管理与共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护等物业服务主要工作内容等级差异，制定适合多层次需求的服务等级标准。市价格主管部门会同市物业管理主管部门，根据物业服务等级标准，测定普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，制定与物业服务等级相适应的等级基准价及浮动幅度，定期向社会公布。普通住宅区的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后是否实行政府指导价由业主大会决定。

（五）强化全民物业管理意识。各级各部门要加强物业管理法律法规宣传，通过合同约束和规范物业服务，提高业主有偿取得物业服务的意识。要充分发挥基层民间调解组织的作用，妥善解决物业服务收费纠纷。对无故逾期不交的，业主委员会要依法督促催交。经督促仍不交纳的，物业服务企业可采取公示、送达律师函等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可向人民法院起诉。物业服务企业接受委托代收水、电、暖等费用的，应当向业主明示，并不得收取手续费等额外费用。物业服务企业不得将物业服务费与水、电、暖等费用捆绑收取，不得利用停水、停电等方式催交物业服务费，侵害业主合法权益。

 

 

邯郸市人民政府

2014年5月15日

 

 

 

 

 

邯郸市人民政府办公厅        2014年5月19日印发