在今年的全国两会上,全国人大代表、安徽工业大学商学院教授杨亚达关注到物业管理立法工作滞后的现实,建议尽快制定和出台《物业管理法》,为物业管理行业规范发展奠定法律基础。
 

拖欠物业费等六大纠纷困扰物业与业主
 

        物业管理行业快速成长,物业管理的领域已从单一类型物业到基本覆盖不动产管理的所有领域。但由于物业管理立法工作的滞后,缺乏权威性法律的有效约束,产生了很多物业纠纷。

杨亚达调研发现,这些纠纷主要表现为6个方面:业主拖欠物业费、供暖费等的纠纷;公共费用分摊纠纷;小区停车位收费引起的纠纷;业主违章搭建引起的纠纷;业主在小区内人身财产受到侵害或伤害引起的纠纷;前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷。

        究其原因,杨亚达认为,物业管理牵涉多个方面,实践中有很多原因,比如物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等服务上不到位引起的纠纷。物业公司管理不规范,管理队伍素质较低,服务意识、服务质量差。还有一些纠纷是由于业主对物业服务标准的认识存在偏差产生。此外,一些业主法律意识不强,不能分辨物业企业的责任范围。业主对涉及业主与开发商、业主与物业公司、业主与业主之间不同的法律关系认识不足,从而产生维权。
 

物业条例执行力得不到有效保证
 

        杨亚达注意到,我国目前在物业管理立法上,主要依据国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》和国务院有关部门制定的其他一系列有关物业管理的规章和规范性文件。

2007年《物权法》的颁布,首次明确了“业主的建筑物区分所有权”概念,界定了物业管理的性质和范围,确认了物业服务企业和业主之间平等的合同关系。但从总体上来说,物业管理的法律环境和立法工作还存在较多的问题。

        杨亚达认为,我国现行物业管理的法律政策从立法的级次上看,除《物权法》外,都以行政法规、规章或红头文件的形式出现,在法律体系中效力层次较低,强制力不足,导致具体执行中困难重重,仍有许多具体问题长期无法得到有效解决。《物权法》虽然法律级次高,但可操作性不够。而《物业管理条例》虽然具体细致,但法律级次低、处理有关纠纷和违规行为的执行主体、处理程序都不明确,使得执行力得不到有效保证。
 

缺乏适当的物业管理法律
 

        杨亚达认为,现有的物业管理法规适用范围较窄,通常局限在对居民住宅区的物业管理上。而物业管理实践的范围极广,除住宅区外,写字楼、工业区、学校、医院、商场、车站、码头、运动场馆等各类建筑物都存在物业管理实践活动。这些场所的物业管理实践,缺乏具体的法律法规指导。

        然有些地方性法规、规章中也规定了写字楼、商住楼可以参照执行,但在执行的过程中,由于没有概括集中各类物业建筑物的整体特点,往往难以依照这些地方性物业管理法规、规章来进行整体的规范管理。

        目前,全国已有深圳、青岛、沈阳、常州、合肥、北京、广州、上海等一大批省、市制定了物业管理的地方法规。还有些省、市正在酝酿立法。杨亚达认为,现有的地方物业管理法规整体协调性相对较差,缺乏系统、完善的法律法规体系。出现这个问题的根本原因还是在于缺乏一个全国性的、最权威的、强制力适当的物业管理法律作为地方立法的指导和依据。

建议尽快制定和出台 《物业管理法》

        杨亚达认为,物业管理多年的实践、《物权法》的出台,使得立法的基本条件具备。因此,建议尽快制定和出台《物业管理法》,为物业管理行业规范发展奠定法律基础。

        针对具体立法的内容,杨亚达认为,《物业管理法》应明确以下一些内容:具体深入地界定建筑物区分所有权范围;继续完善业主大会制度,明确业主大会、业主委员会的法律责任;完善管理规约制度,提高业主自律意识;规范物业承接验收制度;进一步强化物业服务企业资质管理制度和物业服务人员职业资格制度;继续沿用《条例》中规定的住房专项维修资金的保管使用制度;建立物业服务纠纷高效解决机制等。